Bagi sebagian orang, kenaikan atau penurunan suku bunga hanyalah angka di berita ekonomi. Namun, bagi pelaku properti, setiap perubahan kecil bisa menjadi penentu nasib aset bernilai miliaran. Pertanyaannya, mengapa suku bunga bisa begitu kuat mempengaruhi nilai properti? Jawabannya terletak pada hubungan langsung antara biaya pinjaman, permintaan pasar, dan persepsi investor.
Perubahan suku bunga ibarat gelombang besar di lautan tenang ketika stabil, namun bisa mengguncang perahu siapa saja ketika melonjak atau turun secara drastis. Efeknya tidak hanya dirasakan pembeli rumah pertama, tetapi juga pengembang besar dan investor kawakan.
Suku Bunga dan Biaya Pinjaman Penentu Pasar
Pakar keuangan properti, Dr. Yudi Prabowo, menjelaskan bahwa setiap kenaikan 1% suku bunga KPR dapat mengurangi daya beli konsumen hingga 10–12%. “Ketika bunga naik, cicilan bulanan membengkak. Hal ini membuat sebagian calon pembeli menunda keputusan, sehingga permintaan pasar melemah,” ujarnya.
Inilah alasan utama mengapa suku bunga tinggi cenderung mempengaruhi nilai properti secara negatif. Penurunan minat beli menciptakan surplus penawaran, mendorong penjual menurunkan harga untuk menarik minat pembeli yang semakin langka.
Namun, di sisi lain, suku bunga rendah dapat menjadi katalis positif. Biaya pinjaman yang ringan membuat masyarakat lebih berani mengambil KPR, sehingga permintaan melonjak. Akibatnya, harga properti bisa naik signifikan dalam waktu singkat bahkan kadang menciptakan “bubble” jika lonjakan harga tidak diiringi permintaan riil.
Perilaku Investor diantara Kekhawatiran dan Keuntungan
Investor properti selalu memantau kebijakan suku bunga dengan seksama. Saat bunga rendah, mereka berbondong-bondong membeli aset karena peluang capital gain lebih besar dan biaya modal lebih murah. Menurut data Bank Indonesia, periode 2020–2021 yang diwarnai suku bunga rendah memicu kenaikan transaksi properti sebesar 23% dibanding tahun sebelumnya.
Sebaliknya, ketika suku bunga naik, banyak investor memilih menjual aset atau menahan pembelian baru. Kondisi ini bisa memicu koreksi harga. Bagi sebagian investor berpengalaman, momen ini justru dianggap peluang emas untuk membeli dengan harga diskon, lalu menjualnya kembali ketika pasar pulih.
Fenomena ini menunjukkan mengapa suku bunga tidak selalu berdampak buruk bagi semua pihak. Bagi mereka yang punya likuiditas tinggi, suku bunga tinggi berarti lebih sedikit kompetitor di pasar, sehingga negosiasi harga menjadi lebih leluasa.
Kepercayaan Konsumen Terhadap Pasar yang Rentan
Nilai properti tidak hanya ditentukan faktor fisik atau lokasi, tetapi juga sentimen pasar. Kenaikan suku bunga sering memicu kekhawatiran akan perlambatan ekonomi, yang membuat pembeli ragu untuk berkomitmen pada investasi besar. Hal ini secara tidak langsung mempengaruhi nilai properti karena penjual cenderung memberi diskon atau insentif tambahan untuk menjaga penjualan tetap berjalan.
Sebaliknya, penurunan suku bunga menciptakan optimisme. Masyarakat merasa lebih percaya diri mengambil pinjaman jangka panjang, pengembang agresif meluncurkan proyek baru, dan agen properti lebih mudah menutup penjualan. Perubahan psikologis ini sering kali terjadi bahkan sebelum dampak riil bunga terasa di cicilan atau harga tanah.
Data Ekonomi dan Hubungan Jangka Panjang
Ekonom senior, Rina Wulandari, menekankan bahwa hubungan antara suku bunga dan harga properti bukan sekadar efek jangka pendek. “Tren suku bunga selama lima tahun terakhir dapat memprediksi arah harga properti di masa depan. Stabilitas bunga memberi kepastian bagi pasar, sedangkan fluktuasi tajam menimbulkan volatilitas,” katanya.
Menurut laporan Knight Frank, di negara-negara berkembang termasuk Indonesia, perubahan suku bunga acuan sebesar 0,5% saja dapat mengubah tingkat penjualan properti hingga 8%. Ini memperlihatkan betapa sensitifnya sektor ini terhadap kebijakan moneter.
Hal ini juga menjawab mengapa suku bunga selalu menjadi topik utama di seminar investasi properti. Baik pengembang, pembeli, maupun investor institusi menjadikannya indikator krusial sebelum memutuskan strategi.
