Memiliki properti bukan hanya tentang membangun atau membeli rumah, tetapi juga memahami kewajiban yang menyertainya. Salah satu kewajiban utama yang sering membuat pemilik lahan kebingungan adalah skema yang digunakan pemerintah menghitung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Kesalahan dalam memahami cara hitung ini bisa membuat Anda membayar lebih dari seharusnya atau bahkan terkena sanksi.
Bagi sebagian orang, PBB dianggap sebagai beban tahunan yang “tak terlihat” karena nilainya tidak sebesar cicilan KPR. Namun, jika diabaikan, nilainya bisa membengkak akibat denda keterlambatan.
Mengapa Skema Pajak Harus Dipahami
Pakar perpajakan properti, Ratna Wijayanti, menegaskan bahwa memahami skema resmi pemerintah dalam menghitung Pajak Bumi dan Bangunan adalah bentuk perlindungan terhadap hak finansial. “Banyak masyarakat membayar PBB tanpa memeriksa perhitungan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak). Padahal, NJOP yang keliru bisa membuat pajak menjadi terlalu tinggi,” jelasnya.
Skema perhitungan PBB melibatkan beberapa komponen, antara lain:
- Luas tanah dan bangunan
- Nilai Jual Objek Pajak yang ditetapkan pemerintah daerah
- NJOP Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) sebagai pengurang pajak
- Tarif PBB yang umumnya berkisar 0,1% hingga 0,3%
Di sisi positif, skema ini dirancang untuk proporsional: semakin tinggi nilai properti, semakin besar pajaknya. Namun, dalam praktiknya, ada pemilik rumah sederhana yang merasa terbebani karena kenaikan NJOP tiap tahun yang tidak diimbangi peningkatan pendapatan.
Langkah-langkah Menghitung PBB Berdasarkan Aturan Terbaru
Menurut data Direktorat Jenderal Pajak, formula menghitung Pajak Bumi dan Bangunan yang berlaku saat ini adalah:
PBB = Tarif x (NJOP – NJOPTKP)
Misalnya, jika tanah dan bangunan Anda memiliki NJOP Rp500 juta, dan NJOPTKP daerah tersebut adalah Rp15 juta, maka PBB yang harus dibayar dengan tarif 0,1% adalah:
Rp500.000.000 – Rp15.000.000 = Rp485.000.000
0,1% x Rp485.000.000 = Rp485.000
Dengan skema ini, Anda bisa melihat jelas berapa besar beban pajak yang harus disiapkan setiap tahun. Namun, di sisi negatifnya, kenaikan NJOP 10–15% per tahun di beberapa daerah metropolitan membuat angka tersebut terus bertambah.
Ekonom properti, Dr. Andika Surya, mengingatkan bahwa PBB harus dihitung bukan hanya berdasarkan nilai pasar saat ini, tetapi juga proyeksi kenaikan nilai tanah di masa depan. “Kalau tidak, pemilik properti akan terkejut saat tagihan PBB melonjak dalam 3–5 tahun,” katanya.
Tantangan dan Kesalahan Umum Masyarakat
Kesalahan paling umum saat menghitung PBB adalah mengabaikan pembaruan NJOP yang dilakukan pemerintah daerah. Banyak yang tetap memakai angka tahun sebelumnya tanpa memeriksa SK PBB terbaru. Ini membuat sebagian orang kaget ketika nominal tagihan berubah drastis.
Selain itu, ada juga kasus di mana data fisik dan yuridis tidak sinkron. Contohnya, luas bangunan di sertifikat berbeda dengan yang tercatat di kantor pajak. Akibatnya, skema perhitungan menjadi tidak akurat, merugikan pemilik properti.
Beberapa masyarakat memandang PBB hanya formalitas sehingga sering terlambat membayar. Padahal, denda keterlambatan sebesar 2% per bulan dapat menumpuk hingga 48% jika diabaikan selama dua tahun. Sentimen negatif terhadap PBB biasanya muncul dari ketidaktransparanan kenaikan NJOP atau penggunaan dana pajak yang dianggap tidak dirasakan langsung manfaatnya.
Strategi Mengoptimalkan Pembayaran PBB
Meski sifatnya wajib, ada strategi untuk mengoptimalkan pembayaran PBB. Misalnya, mengajukan keberatan atau banding jika NJOP yang ditetapkan dirasa terlalu tinggi dibanding nilai pasar. Ini diatur dalam Undang-Undang PBB dan bisa dilakukan secara resmi.
Pemerintah juga memberi kesempatan untuk memecah objek pajak bagi properti yang digunakan untuk usaha dan hunian sekaligus. Dengan memahami skema ini, beban PBB bisa terbagi dan lebih ringan.
Selain itu, beberapa daerah memberi diskon PBB jika pembayaran dilakukan lebih awal. Misalnya, Pemkot Surabaya dan Pemkab Sleman menawarkan potongan 10–20% untuk pembayaran sebelum jatuh tempo. Langkah ini tidak hanya menghemat uang, tetapi juga menghindarkan dari denda.
Pakar keuangan rumah tangga, Maya Kartika, menyarankan masyarakat untuk memasukkan estimasi PBB ke dalam anggaran tahunan. “Anggap saja ini seperti iuran wajib untuk menjaga nilai properti Anda. Dengan begitu, menghitung Pajak Bumi dan Bangunan menjadi rutinitas yang terencana, bukan beban mendadak,” ujarnya.
